Ваканционните апартаменти ИЗКЪСО. 16/08/2011

Планекс Инвест споделя опита си в управлението на динамичния сегмент на курортните имоти

Петя Маркова, Мениджър “Управление на собствеността” в Планекс Инвест ООД, пред сп. "Фасилитис", Юли/Август 2011

Управлението на собствеността (УС) представлява процесът на обслужване на даден недвижим имот от името и за сметка на собственика с цел осигуряване на добра доходност при оптимизирани разходи. УС е приложимо за бизнес, жилищни и ваканционни имоти. Планекс Инвест ООД обслужва собственици и на трите вида имоти, но най-сериозните наблюдения и опит на компанията са в управлението на ваканционни апартаменти. Услугата има две основни направления – обслужване на собствениците на имоти и обслужване на туристите, настанени в тях. Тези различни по същността си дейности изискват добра специализация и координация, разнообразни знания, умения, стандарти и правила за работа и не на последно място - мотивиран персонал.

СОБСТВЕНИЦИТЕ
Услугата пропърти мениджмънт или управление на собствеността е сравнително нова на българския пазар. Тя се появява в страната, следвайки английските и ирландски купувачи на имоти - сегмент от клиенти, който инвестира във ваканционни апартаменти в България с цел да ги отдава под наем, надявайки се по този начин да покрива кредитите си и да печели. В първите години на тенденцията като част от рекламната стратегия на агенциите за продажба възникнаха спекулации, че собствениците ще могат да възвърнат инвестицията си за кратък срок от 7-12 години. Реалността се оказа различна. Приходът, който повечето от собствениците получават, стига за покриване на разходите по поддръжка на имота, за плащане на ежегодните данъци и такси и в най-добрия случай остава сума, която да финансира следващата им почивка в България в собствения им апартамент.

ИМОТИТЕ
Управлението на имота е комплексна услуга и обхваща палитра от дейности след момента на завършване на имота - неговото стопанисване, управление, застраховка, категоризация и обзавеждане, предлагането му за отдаване под наем, настаняването на туристи, събирането на приходите, разплащането към институции и доставчици, поддържането на общите части и, много важно, постоянно информиране на собственика за състоянието на имота, текущите приходи и разходи. Не трябва да се забравя, че заедно с това целта на собственика и на управляващата фирма е печалбата. В тази връзка, Планекс Инвест прави всичко възможно да оптимизира разходите и да управлява ефективно имотите, предлагайки и допълнителни услуги. Част от усилията на компанията са строгите стандарти за обслужване и редовното обучение на персонала.

ПРОПЪРТИ МЕНИДЖЪРИТЕ
Отношенията със собствениците се уреждат със сключването на договор, в който задълженията на изпълнителя са детайлно описани. Един от най-важните моменти, който договорът урежда, е заплащането. Възможни са два варианта - твърда месечна сума или процент от наема, независимо от разходите. При втория вариант фирмата, която управлява имота, поема риска да бъде на загуба. Най-често заплащането е смесено - твърда месечна сума за поддръжката на имота и процент от реализирания приход от туристическата дейност. В този случай фирмата изготвя детайлен отчет за приходите и разходите, като в края на годината се прави изравняване.

ТУРИСТИТЕ
Управлението на ваканционни апартаменти не е просто отдаване под наем или настаняване в хотел, а хармонична комбинация от двете.
При него съществува само една сериозна трудност – заетостта е сезонна и краткосрочна. Това стеснява полето на действие и ако през тези 3-4 летни месеца не си се справил, ще можеш да наваксаш едва през следващата година. За да се привлекат повече туристи и сезонът да бъде успешен е важно комплексът да предлага допълнителни услуги и съоръжения – басейн, заведение за хранене, детски кът, да е близо до морето, да има рецепция, отзивчив и квалифициран персонал и камериерки, и т.н.

ПЛАНЕКС ИНВЕСТ
В момента Планекс Инвест ООД обслужва 93 ваканционни имота в общо 5 комплекса по цялото Черноморие. Комплексите са от различен клас – луксозни, като Сплендид в курорта “Св. Св. Константин и Елена”, и в средния клас, като Галерия в Обзор. Управляваните имоти са неравномерно разпределени – в някои са включени едва няколко апартамента, а в други - десетки. Инвеститорите в пропърти мениджмънта имат интерес към управлението на големи групи от имоти, тъй като големият обем иконцентрацията на дейностите улесняват организацията и оптимизират разходите. Структурата на работа в Планекс Инвест ООД позволява управлeние и на по-малко на брой апартаменти в различни комплекси и дестинации. Дъщерната търговска марка „Моята ваканция в България“ организира тази дейност чрез онлайн резервационни системи, интернет маркетинг и реклама. Дейността на компанията се допълва от туристическия сайт за резервации MyVacationBG.com, чийто основен таргет са „неорганизираните“ туристи.

СТРАТЕГИЯТА
За осигуряване на оптимална заетост и приходи, важно е да се определят правилно потенциалните клиенти за всеки отделен имот. Пример за това е практиката за настаняване в луксозния комплекс Сплендид предимно на гости от Русия и Скандинавия, а в средния клас апартаменти в Обзор – традиционни посетители от Полша и Словакия. Основен фактор на българския пазар без съмнение са отношенията с българските и румънски клиенти. Планекс Инвест предлага хотелски услуги в „не-хотел“. Това има своите предимства - по-голяма свобода, гъвкавост при ценообразуването, приятелско отношение, домашна обстановка. Не без значение е и, че осигурява на гостите самостоятелност, спокойствие и допълнителни удобства, за да се почувстват като у дома си. Усърдната работа на пропърти мениджърите за приятен престой на посетителите винаги се „отплаща” с дългосрочни взаимоотношения и удовлетворение на клиентите.

Услугата по управление на имоти е за хора, които ценят времето си и разумно управляват инвестициите си. След 5 години работа по разработването на услугата, Пи Ел Ейч Инвест може да потвърди, че пропърти мениджмънтът има сериозно поле за развитие в България, като усилията на компанията са насочени към постигане на по-висока печалба за собственика, максимална ефективност и повишаване качеството на обслужване на клиенти и туристи. Илюстрация на това е и годишната възвращаемост от 8% за 2010 г. от наеми на жилищата, които Планекс Инвест управлява. Определени имоти генерират и по-голяма възвращаемост, а чистите приходи по сметките на собствениците на използваните апартаменти са в рамките на 75-80% от чистата печалба.

Контакта с клиенти на Планекс Инвест се осъществява чрез туроператори или директно с индивидуални туристи. Работата и в двете посоки не само разпределя риска, но и си осигурява оптимално маркетингово покритие на различните пазари. Компанията обръща специално внимание на допълнителните услуги за туристите – еднодневни екскурзии, занималня за децата, фолклорни вечери. Партньорството с туроператор е по-лесно и сигурно, но при него трябва да се предвиди определено количество помещения за сезона.

Петя Маркова работи в Планекс Инвест от 2006 г. и поставя началото на дейността по „Управление на собствеността”. Благодарение на опита си в областта на туризма и хотелския мениджмънт, тя развива услугата и във ваканционните комплекси, което води до регистрирането на собствена марка за почивка и ваканция на море - My Vacation in Bulgaria. Г-жа Маркова координира маркетирането, настаняването и обслужването на клиенти във ваканционните комплекси на Планекс Инвест по цялото Черноморие.